Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh trong xây dựng

Cơ sở pháp lý tại ngày 23/10/2026 gồm Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 và Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 đã được sửa đổi, bổ sung; các văn bản này lần lượt được gọi tắt là Luật Xây dựng, Nghị định 210 và Luật Đấu thầu. Các quy định liên quan còn có Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị định số 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và Nghị định số 214/2025/NĐ-CP về lựa chọn nhà thầu, đã được sửa đổi, bổ sung, trong phạm vi vấn đề được phân tích. Việc áp dụng cho từng hợp đồng phụ thuộc vào thời điểm giao kết, loại dự án và quy định chuyển tiếp. Các ví dụ số học trong bài là giả định để giải thích quy tắc tính toán.

1 Khái niệm và căn cứ pháp lý

Điểm c khoản 2 Điều 82 Luật Xây dựng xác định hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh là một loại hợp đồng phân theo hình thức giá. Theo điểm c khoản 2 Điều 6 Nghị định 210, đơn giá và giá hợp đồng có thể điều chỉnh căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng đối với toàn bộ nội dung công việc. Quy định này xác lập khả năng điều chỉnh có điều kiện. Đối với cơ chế điều chỉnh thông thường, các bên tính khoản thanh toán từ biến động giá theo phạm vi, phương pháp và điều kiện đã thỏa thuận trong giới hạn pháp luật áp dụng.

Hợp đồng hỗn hợp tại điểm h khoản 2 Điều 6 Nghị định 210 kết hợp hai hoặc nhiều hình thức giá, với phạm vi công việc áp dụng từng hình thức được xác định trong hợp đồng. Trong khi đó, công thức của hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh có thể bao gồm một phần chi phí giữ nguyên và chỉ điều chỉnh một số yếu tố chi phí. Phụ lục Nghị định 210 quy định cả hệ số cố định và công thức điều chỉnh một hoặc hai yếu tố chi phí. Do đó, việc phân loại hợp đồng phải căn cứ hình thức giá áp dụng cho từng phần công việc; sự hiện diện của hệ số cố định trong công thức vẫn thuộc cơ chế đơn giá điều chỉnh.

Khoản 2 Điều 4 Luật Xây dựng dẫn chiếu Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Bộ luật Dân sự đối với nội dung về hợp đồng xây dựng mà Luật Xây dựng chưa quy định cụ thể. Quy tắc này là căn cứ xác định quan hệ giữa các văn bản khi giải quyết vấn đề về giao kết, sửa đổi và thanh toán. Đối với gói thầu thuộc Luật Đấu thầu, chủ đầu tư xác định loại hợp đồng trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu theo điểm a khoản 6 Điều 39 và lựa chọn hình thức đơn giá điều chỉnh theo khoản 3 Điều 64; việc ký kết tuân thủ Điều 67. Điều 66 quy định các điều kiện ký kết, trong đó khoản 3 yêu cầu chủ đầu tư bảo đảm vốn tạm ứng, vốn thanh toán, mặt bằng và những điều kiện cần thiết để thực hiện gói thầu đúng tiến độ.

2 Phạm vi áp dụng và quy định chuyển tiếp

Điều 2 Nghị định 210 áp dụng đối với bên giao thầu, bên nhận thầu và các tổ chức, cá nhân liên quan đến giao kết, quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng. Trong phạm vi đó, Nghị định đặt ra một số quy định riêng cho hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư, gọi tắt là dự án PPP. Những quy định riêng liên quan trực tiếp đến bài viết gồm khoản 3 Điều 12 về tạm ứng, khoản 4 Điều 22 về thủ tục sửa đổi, khoản 2 Điều 24 về điều chỉnh giá, khoản 4 Điều 28 về thanh toán và các khoản 2 đến 12 Điều 29 về hồ sơ thanh toán. Đối với dự án sử dụng nguồn vốn khác, các bên tuân thủ quy định chung và xác lập thỏa thuận trong giới hạn pháp luật áp dụng.

Về lựa chọn hình thức giá, điểm c khoản 3 Điều 11 Nghị định 210 nêu trường hợp áp dụng phổ biến là khi các bên chưa đủ điều kiện xác định rõ rủi ro biến động giá của chi phí đầu vào tại giai đoạn lựa chọn nhà thầu, đàm phán và giao kết. Đối với gói thầu thuộc Luật Đấu thầu, điểm a khoản 3 Điều 64 còn yêu cầu thời gian thực hiện dài và rủi ro biến động giá đối với chi phí đầu vào có khả năng tác động tiêu cực đến việc thực hiện gói thầu nếu áp dụng đơn giá cố định. Điều khoản này sử dụng tiêu chí thời gian dài, thay vì ấn định một số tháng chung cho mọi gói thầu.

Về quản trị hợp đồng, chủ đầu tư có thể lựa chọn cơ chế đơn giá điều chỉnh cho công việc kéo dài, sử dụng nhiều thép, nhựa đường hoặc nhiên liệu có nguy cơ biến động giá, sau khi đánh giá các điều kiện nêu trên. Đối với chi phí phát sinh ở nước ngoài, điểm e khoản 2 Điều 24 Nghị định 210 quy định việc sử dụng nguồn dữ liệu giá tại nơi phát sinh chi phí. Các bên xác định đồng tiền thanh toán theo khoản 2 Điều 28, dẫn chiếu điểm c khoản 2 Điều 87 Luật Xây dựng; nếu đồng tiền của dữ liệu giá khác đồng tiền thanh toán thì áp dụng cơ chế quy đổi đã thỏa thuận và quy định về phương pháp điều chỉnh. Việc lựa chọn hình thức giá vẫn phải dựa trên thời gian thực hiện và rủi ro chi phí của gói thầu.

Về thời điểm áp dụng, Nghị định 210 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026; Nghị định 37/2015/NĐ-CP, Nghị định 50/2021/NĐ-CP và Điều 9 Nghị định 35/2023/NĐ-CP hết hiệu lực theo khoản 2 Điều 32 Nghị định 210. Tuy nhiên, khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng quy định hợp đồng đã ký trước ngày 01/7/2026 tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và cho phép áp dụng quy định của luật mới khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Kể từ ngày luật mới có hiệu lực, các bên trong hợp đồng đang đàm phán, thương thảo, hoàn thiện và chưa giao kết được thỏa thuận áp dụng luật mới, bảo đảm nội dung áp dụng thống nhất với quá trình lựa chọn nhà thầu, nếu có, và tuân thủ pháp luật liên quan.

Điều 33 Nghị định 210 tiếp tục phân biệt tình trạng hồ sơ và nguồn vốn. Đối với dự án đầu tư công, dự án PPP, điểm a khoản 1 yêu cầu xem xét sửa nội dung hợp đồng trong hồ sơ đã phê duyệt nhưng chưa phát hành hoặc dự thảo chưa gửi cho bên nhận thầu. Theo điểm b, khi hồ sơ đã phát hành hoặc dự thảo đã gửi, việc sửa nội dung liên quan đến hợp đồng phải kèm thông báo cho các nhà thầu hoặc bên nhận thầu. Với gói thầu đã đóng thầu, điểm c cho phép các bên thỏa thuận áp dụng Nghị định 210 khi thương thảo, hoàn thiện hợp đồng; nếu các bên chưa đạt thỏa thuận thì tiếp tục thực hiện theo hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu. Điểm d duy trì pháp luật trước ngày 01/7/2026 đối với hợp đồng đã giao kết và đang thực hiện, trừ trường hợp tại khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng.

Đối với hợp đồng của dự án sử dụng nguồn vốn khác đã giao kết và đang thực hiện trước ngày 01/7/2026, khoản 2 Điều 33 cho phép các bên thỏa thuận áp dụng Nghị định 210 trong giới hạn pháp luật xây dựng và pháp luật liên quan. Khi các bên chưa đạt thỏa thuận, pháp luật về hợp đồng xây dựng và pháp luật liên quan tại thời điểm giao kết tiếp tục là căn cứ thực hiện. Đối với hợp đồng đang đàm phán và chưa giao kết, các bên xác định quyền thỏa thuận áp dụng luật mới theo khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng.

3 Đặc điểm pháp lý

Thứ nhất, các bên phân bổ rủi ro bằng cơ chế định trước. Khoản 1 Điều 18 Nghị định 210 yêu cầu các bên thỏa thuận trách nhiệm quản lý, xử lý và khắc phục cả rủi ro có thể lường trước lẫn rủi ro ngoài khả năng lường trước tại thời điểm giao kết, trong đó có rủi ro biến động giá. Đơn giá điều chỉnh có thể làm tăng hoặc giảm giá trị thanh toán. Mức phân bổ rủi ro phụ thuộc vào khoản mục được điều chỉnh, tỷ trọng chi phí, hệ số cố định, nguồn dữ liệu và thời điểm tính; bên nhận thầu tiếp tục chịu các rủi ro thuộc trách nhiệm đã nhận theo hợp đồng.

Thứ hai, giá hợp đồng ban đầu là căn cứ quản lý và thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Khoản 1 Điều 11 Nghị định 210 xác định giá hợp đồng là khoản tiền bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu đã thỏa thuận. Điểm c khoản 3 Điều 11 quy định giá theo đơn giá điều chỉnh được xác lập từ số lượng, khối lượng, chất lượng công việc và đơn giá tại thời điểm giao kết, bao gồm chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh và chi phí dự phòng trượt giá, nếu có. Đối với gói thầu thuộc Luật Đấu thầu, điểm a khoản 3 Điều 64 yêu cầu giá hợp đồng ban đầu bao gồm chi phí dự phòng trượt giá. Giá trị thanh toán từng kỳ hình thành từ khối lượng nghiệm thu và cơ chế giá đã thỏa thuận; khi quyết toán, các bên tổng hợp giá trị thực hiện và các khoản điều chỉnh theo hồ sơ hợp đồng.

Đối với dự án thuộc phạm vi áp dụng của Nghị định 206/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư xác định dự phòng trượt giá trong tổng mức đầu tư và dự toán công trình theo điểm g khoản 1 Điều 5, điểm g khoản 2 Điều 6 và khoản 7 Điều 12; giá gói thầu bao gồm chi phí dự phòng theo khoản 1 Điều 15. Việc tính dự phòng căn cứ thời gian thực hiện, kế hoạch xây dựng và chỉ số giá của loại công trình. Khoản 2 Điều 1 Nghị định 206 xác định giá hợp đồng, thanh toán và quyết toán hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định khác. Vì vậy, dự phòng là căn cứ quản lý và bố trí chi phí; số tiền nhà thầu được thanh toán phụ thuộc vào điều kiện điều chỉnh giá, khối lượng nghiệm thu và hồ sơ hợp đồng.

Thứ ba, việc thanh toán gắn với khối lượng thực tế được nghiệm thu. Đối với dự án đầu tư công, dự án PPP, điểm b khoản 2 Điều 23 Nghị định 210 quy định cách xác định khối lượng của công việc đã có đơn giá; điểm d khoản 4 Điều 28 quy định thanh toán theo khối lượng nghiệm thu từng kỳ và đơn giá áp dụng. Điểm b khoản 3 Điều 64 Luật Đấu thầu cũng xác định thanh toán theo khối lượng nghiệm thu và đơn giá hợp đồng hoặc đơn giá đã điều chỉnh. Vì vậy, các bên phân biệt việc tăng, giảm giá trị do khối lượng với việc thay đổi đơn giá do biến động chi phí; mỗi khoản chênh lệch phải có căn cứ tính toán riêng.

Thứ tư, các bên thực hiện cơ chế điều chỉnh giá đã thỏa thuận thông qua hồ sơ thanh toán. Đối với hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, điểm g khoản 2 Điều 24 Nghị định 210 quy định việc quản lý, thanh toán giá trị điều chỉnh mà hợp đồng đã quy định rõ cơ chế xác định được miễn giao kết văn bản sửa đổi. Khi các bên thay đổi công thức, phạm vi công việc, nguồn dữ liệu hoặc nội dung nghĩa vụ đã cam kết, các bên thực hiện thủ tục sửa đổi theo Điều 84 Luật Xây dựng và Điều 22 Nghị định 210; điểm d khoản 1 Điều 22 đề cập việc sửa đổi hình thức giá, phương pháp và nguồn dữ liệu điều chỉnh.

Pháp luật đấu thầu quy định giới hạn riêng đối với việc miễn ký văn bản sửa đổi. Theo khoản 5 Điều 70 Luật Đấu thầu, cơ chế này áp dụng khi đồng thời đáp ứng giới hạn về giá gói thầu hoặc dự toán gói thầu được phê duyệt sau kế hoạch lựa chọn nhà thầu, thời gian thực hiện gói thầu ghi trong hợp đồng và phương pháp, công thức, hạng mục, nội dung điều chỉnh đã có trong hợp đồng. Khoản 2 Điều 115 Nghị định 214/2025/NĐ-CP quy định rằng khi biến động giá làm các đợt thanh toán tiếp theo dẫn đến giá hợp đồng vượt giá gói thầu nhưng vẫn trong tổng mức đầu tư hoặc dự toán mua sắm, chủ đầu tư xem xét, chấp thuận và các bên ký văn bản sửa đổi trước khi thanh toán. Việc áp dụng bổ sung các quy định về hợp đồng của pháp luật đấu thầu đối với hợp đồng xây dựng tuân theo khoản 2 Điều 4 Luật Xây dựng.

4 Nội dung chủ yếu của hợp đồng

Khoản 4 Điều 82 Luật Xây dựng liệt kê những nội dung mà hợp đồng có thể bao gồm tùy theo quy mô, tính chất và mức độ phức tạp của công việc; các điểm e, h và n đề cập giá, tạm ứng, thanh toán, sửa đổi hợp đồng, rủi ro, bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Đối với hình thức đơn giá điều chỉnh, ngoài phạm vi, chất lượng, tiến độ và trách nhiệm chung, các bên tập trung thỏa thuận những nội dung về giá dưới đây. Các quy tắc riêng được dẫn từ khoản 2 Điều 24, khoản 4 Điều 28 và khoản 4 Điều 29 Nghị định 210 áp dụng cho dự án đầu tư công, dự án PPP.

Giá hợp đồng và dữ liệu làm căn cứ điều chỉnh

Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 210, các bên ghi rõ những chi phí, thuế, phí, lệ phí và chi phí dự phòng cho yếu tố rủi ro, nếu có, đã tính hoặc chưa tính trong giá hợp đồng. Bảng khối lượng, đơn giá, điều kiện hợp đồng và bảng dữ liệu điều chỉnh phải thống nhất về khoản mục, đơn vị tính và phạm vi chi phí. Đối với gói thầu thuộc Luật Đấu thầu, điểm a khoản 3 Điều 64 và khoản 2 Điều 115 Nghị định 214/2025/NĐ-CP yêu cầu quy định phương pháp tính trượt giá và dự phòng trượt giá. Các bên còn thỏa thuận thứ tự ưu tiên áp dụng tài liệu hợp đồng theo khoản 5 Điều 82 Luật Xây dựng để giải quyết trường hợp các tài liệu có nội dung khác nhau.

Các bên xác định riêng đơn giá hợp đồng, thời điểm gốc và thời điểm lấy dữ liệu cho kỳ điều chỉnh. Theo điểm 1.1 mục I và điểm 2.1 mục II Phụ lục Nghị định 210, giá hoặc chỉ số gốc được xác định trong khoảng 28 ngày trước ngày đóng thầu và do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; giá hoặc chỉ số hiện hành được xác định trong khoảng 28 ngày trước ngày hết hạn nộp hồ sơ thanh toán theo hợp đồng. Bởi vậy, ngày giao kết và ngày gốc dùng để tính điều chỉnh có thể khác nhau. Việc lựa chọn mức giá gốc trong phương pháp bù trừ trực tiếp còn tuân thủ quy tắc riêng trình bày dưới đây.

Phạm vi phương pháp và nguồn dữ liệu giá

Khoản 1 Điều 24 Nghị định 210 yêu cầu các bên thỏa thuận các trường hợp điều chỉnh, đồng thời lựa chọn phương pháp theo tính chất công việc, hình thức giá và đồng tiền thanh toán. Khoản 2 Điều 84 Luật Xây dựng quy định các trường hợp sửa đổi chung; khoản 3 Điều 84 đặt ra yêu cầu bổ sung đối với dự án đầu tư công, dự án PPP. Đối với nhóm dự án này, điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định 210 giới hạn việc điều chỉnh đơn giá vào khối lượng công việc mà các bên đã thỏa thuận được điều chỉnh tại thời điểm giao kết. Hợp đồng vì thế phải chỉ rõ danh mục công việc, yếu tố chi phí và điều kiện áp dụng, kể cả các phần chi phí giữ nguyên.

Khoản 3 Điều 22 Nghị định 210 cho phép các bên thỏa thuận phương pháp, công thức theo pháp luật hoặc vận dụng công thức đang áp dụng rộng rãi theo thông lệ quốc tế, căn cứ tính chất công việc, hình thức giá, đồng tiền thanh toán và yêu cầu quản lý rủi ro. Đối với dự án đầu tư công, dự án PPP, điểm đ khoản 2 Điều 24 quy định phương pháp bù trừ trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh giá Pₙ hoặc kết hợp các phương pháp theo Phụ lục. Đối với dự án sử dụng nguồn vốn khác, các bên xác định công thức và phạm vi áp dụng trong thỏa thuận theo khoản 3 Điều 22 và khoản 1 Điều 24.

Khi áp dụng phương pháp Pₙ, các bên tính toán và ghi hệ số trong bảng dữ liệu điều chỉnh, với tổng a + b + c + d + … bằng 1. Theo điểm 1.1 mục I Phụ lục, hệ số cố định a phản ánh phần giá giữ nguyên, gồm phần giá hợp đồng bằng khoản tạm ứng vượt mức tối thiểu; phần tạm ứng trước để sản xuất cấu kiện, bán thành phẩm có giá trị lớn; giá trị vật liệu phải dự trữ để bảo đảm tiến độ thi công; và các khoản chi phí giữ nguyên theo hợp đồng. Các hệ số còn lại thể hiện tỷ trọng chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công của phần công việc được điều chỉnh.

Đối với phương pháp bù trừ trực tiếp tại mục II Phụ lục, giá thanh toán bằng giá trị theo hợp đồng cộng với chênh lệch của các yếu tố chi phí được điều chỉnh. Các bên sử dụng giá đầu vào chưa có thuế giá trị gia tăng để tính chênh lệch, sau đó xử lý chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước và thuế theo công thức (11). Tại thời điểm gốc, các bên so sánh giá trong hợp đồng với giá công bố của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chọn mức cao hơn; đối với vật liệu, nhân công hoặc máy thi công chưa có trong công bố giá, các bên sử dụng giá trong dự toán gói thầu đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để so sánh. Theo điểm 2.3 và điểm 2.4 mục II, bên giao thầu quyết định việc lựa chọn nguồn dữ liệu và các bên ghi nguồn sử dụng trong hợp đồng theo nội dung, tính chất công việc.

Khoản 3 Điều 120 Nghị định 214/2025/NĐ-CP cũng thừa nhận cách thanh toán theo đơn giá đã điều chỉnh hoặc điều chỉnh trượt giá trên giá hợp đồng. Bởi vậy, hồ sơ hợp đồng phải xác định phần giá trị làm cơ sở tính, hệ số áp dụng và cách thể hiện chênh lệch trong từng kỳ thanh toán; các bên sử dụng một cách tính thống nhất cho cùng khoản chi phí.

Điểm e khoản 2 Điều 24 Nghị định 210 yêu cầu nguồn giá, chỉ số giá và phương pháp phản ánh nội dung công việc, cơ cấu chi phí của hợp đồng. Trường hợp Bộ Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa công bố dữ liệu cần sử dụng, hoặc dữ liệu đã công bố chưa đáp ứng tính chất, tiêu chuẩn kỹ thuật, nội dung và điều kiện thực hiện công việc, bên giao thầu tổ chức xác định giá, chỉ số theo pháp luật về quản lý chi phí, hoặc tham khảo nguồn do Bộ Tài chính hay cơ quan, đơn vị khác có thẩm quyền ban hành, công bố. Khi lựa chọn chỉ số riêng cho gói thầu theo điểm 4 mục I Phụ lục, bên giao thầu căn cứ cơ cấu chi phí trong dự toán gói thầu đã phê duyệt. Đối với chi phí phát sinh tại nước ngoài, các bên có thể thỏa thuận sử dụng nguồn do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền tại nơi phát sinh chi phí ban hành, công bố.

Khi dữ liệu giá sử dụng đồng tiền khác với đồng tiền thanh toán, công thức (2’) tại điểm 1.1 mục I Phụ lục quy đổi theo tỷ số Z₀/Zₙ; điểm 1.4 mục I quy định cách vận dụng cho các công thức khác. Z₀ và Zₙ là tỷ giá bán ra của đồng ngoại tệ do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định tại thời điểm gốc và thời điểm điều chỉnh. Z₀ được xác định trong khoảng 28 ngày trước ngày đóng thầu; Zₙ được xác định trong khoảng 28 ngày trước ngày hết hạn nộp hồ sơ thanh toán. Các bên ghi rõ nguồn tỷ giá và cách quy đổi trong bảng dữ liệu điều chỉnh.

Hợp đồng cũng phải gắn kỳ điều chỉnh với tiến độ thực hiện. Theo điểm 1.1 mục I Phụ lục Nghị định 210, khi nhà thầu chậm hoàn thành do nguyên nhân chủ quan, bên giao thầu lựa chọn thời điểm giá trong khoảng 28 ngày trước hạn nộp hồ sơ thanh toán theo thời gian hợp đồng hoặc thời điểm thực hiện công việc, theo nguyên tắc có lợi cho bên giao thầu. Khi lập bảng tính, bên nhận thầu xác định phần công việc bị chậm, thời gian phải hoàn thành theo hợp đồng, thời gian thực hiện và dữ liệu của từng mốc để bên giao thầu quyết định có căn cứ.

Biến động giá bất thường và hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Khoản 3 Điều 18 Nghị định 210 quy định việc xử lý biến động giá bất thường vượt khả năng dự báo tại thời điểm giao kết, có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên, ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc thực hiện hợp đồng. Các bên phân tích tác động so với thời điểm giao kết, khối lượng đã thực hiện, khối lượng còn lại, phần công việc bị ảnh hưởng, các biện pháp đã áp dụng và thiệt hại khi tiếp tục hoặc chấm dứt hợp đồng. Kết quả phân tích là cơ sở xác định trường hợp sửa đổi theo Điều 13 và Điều 84 Luật Xây dựng.

Khoản 2 Điều 13 Luật Xây dựng liệt kê việc Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật, điều kiện địa chất bất thường ngoài khả năng lường trước và trường hợp khác theo luật liên quan; khoản 3 yêu cầu đáp ứng điều kiện của pháp luật dân sự. Khi yêu cầu sửa đổi do hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng phải chứng minh đủ năm điều kiện tại khoản 1 Điều 420 Bộ luật Dân sự: sự thay đổi do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết; các bên không thể lường trước tại thời điểm giao kết; mức độ thay đổi lớn đến mức các bên sẽ từ chối giao kết hoặc giao kết với nội dung hoàn toàn khác nếu biết trước; việc tiếp tục thực hiện theo nội dung cũ sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên; và bên bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, theo tính chất hợp đồng, mà vẫn không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng.

Khi đáp ứng các điều kiện trên, bên bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu đàm phán lại trong thời hạn hợp lý theo khoản 2 Điều 420 Bộ luật Dân sự. Nếu các bên chưa đạt thỏa thuận sau thời hạn hợp lý, một bên có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hoặc sửa đổi hợp đồng theo khoản 3; Tòa án chỉ quyết định sửa đổi khi việc chấm dứt gây thiệt hại lớn hơn chi phí thực hiện hợp đồng sau sửa đổi. Trong quá trình đàm phán và giải quyết, các bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ khi có thỏa thuận khác theo khoản 4 Điều 420. Riêng dự án đầu tư công, dự án PPP, điểm d khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng còn yêu cầu chủ đầu tư giữ mục tiêu, quy mô đầu tư, bảo đảm hiệu quả và giới hạn tổng mức đầu tư đã được phê duyệt, kể cả phê duyệt điều chỉnh, khi xem xét sửa đổi.

Xác định đơn giá khi khối lượng thay đổi

Các điểm b, c và d khoản 2 Điều 24 Nghị định 210 đặt ra ba trường hợp. Nếu khối lượng thực tế tăng hoặc giảm từ 20% trở xuống so với khối lượng của công việc ghi trong hợp đồng, các bên áp dụng đơn giá trong hợp đồng, kể cả đơn giá đã điều chỉnh theo thỏa thuận, để thanh toán.

Nếu khối lượng tăng hoặc giảm trên 20%, đồng thời tác động làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng và trên 1% đơn giá thực hiện công việc đó, các bên xác định đơn giá mới theo nguyên tắc đã thỏa thuận. Khi khối lượng tăng, đơn giá mới áp dụng cho phần thực hiện vượt 120% khối lượng trong hợp đồng. Khi khối lượng giảm trên 20% và đáp ứng các điều kiện nêu trên, đơn giá mới áp dụng cho toàn bộ khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu. Ví dụ, khối lượng hợp đồng là 1.000 m³ và khối lượng nghiệm thu là 1.300 m³: nếu đồng thời đáp ứng đủ các ngưỡng, phần áp dụng đơn giá mới là 100 m³ vượt mức 1.200 m³. Nếu khối lượng nghiệm thu giảm còn 700 m³ và vẫn đáp ứng đầy đủ các điều kiện, đơn giá mới áp dụng cho toàn bộ 700 m³.

Trường hợp khối lượng vượt ngưỡng 20% nhưng chưa đạt một trong các điều kiện về tác động đến giá hợp đồng hoặc đơn giá, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 24 chưa quy định riêng cách xác định đơn giá. Theo quan điểm của người viết, bên đề nghị đơn giá mới phải xác định căn cứ từ thỏa thuận hợp đồng hoặc trường hợp sửa đổi khác theo pháp luật, bởi mức thay đổi khối lượng trên 20% mới đáp ứng một phần điều kiện tại điểm b. Trong quá trình xử lý, các bên nên xác nhận phần giá trị đã thống nhất, ghi rõ khoản còn bất đồng và phân biệt khoản này với điều chỉnh do biến động giá theo công thức đã thỏa thuận.

Đối với công việc phát sinh chưa có đơn giá, các bên xác định đơn giá mới theo nguyên tắc đã thỏa thuận tại điểm d khoản 2 Điều 24 Nghị định 210. Khoản 3 Điều 23 yêu cầu thống nhất đơn giá hoặc nguyên tắc, phương pháp xác định và điều chỉnh đơn giá theo Điều 24 làm cơ sở sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện khối lượng phát sinh hợp lý. Riêng hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, khi các bên chưa đạt thỏa thuận thì việc lựa chọn nhà thầu thực hiện phần phát sinh tuân thủ pháp luật đấu thầu. Khi sử dụng đơn giá mới, các bên ghi rõ mặt bằng giá và cách áp dụng công thức cho kỳ tiếp theo để tránh tính trùng chênh lệch. Công việc phát sinh chưa có đơn giá và công việc đã có đơn giá nhưng thay đổi khối lượng là hai trường hợp có căn cứ xác định giá riêng.

Thanh toán và hồ sơ chứng minh giá trị điều chỉnh

Theo điểm d khoản 4 Điều 28 Nghị định 210, bên giao thầu thanh toán theo khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu từng kỳ và đơn giá hợp đồng hoặc đơn giá đã sửa đổi đúng thỏa thuận. Ví dụ, 1.000 đơn vị công việc được nghiệm thu có đơn giá hợp đồng là 1.000.000 đồng; hệ số điều chỉnh áp dụng hợp lệ cho toàn bộ đơn giá là Pₙ = 1,05. Đơn giá thanh toán khi đó là 1.050.000 đồng, giá trị thanh toán là 1.050.000.000 đồng và phần chênh lệch là 50.000.000 đồng. Ví dụ giả định các mức giá cùng cơ sở thuế và chưa xử lý giảm trừ tiền tạm ứng, tiền giữ lại hay các khoản giảm trừ khác.

Khi đến kỳ thanh toán mà các bên thiếu dữ liệu điều chỉnh, điểm b khoản 4 Điều 28 Nghị định 210 cho phép tạm xác định giá trị theo đơn giá, giá hợp đồng tại thời điểm giao kết. Quy định này còn áp dụng khi chưa đủ thời gian để xác định chất lượng sản phẩm; khi đã đủ điều kiện xác định giá trị, bên giao thầu phải thanh toán theo quy định tại khoản 4 Điều 28. Các bên nên ghi rõ số tiền tạm xác định, dữ liệu còn thiếu và cách xử lý chênh lệch trong hồ sơ thanh toán; quyền nhận khoản chênh lệch phát sinh từ cơ chế giá và căn cứ thanh toán đã xác lập.

Khoản 12 Điều 29 Nghị định 210 giao bên giao thầu quyết định hồ sơ tạm thanh toán theo từng trường hợp. Các bên chỉ tạm xác nhận những tài liệu chưa đủ điều kiện theo hợp đồng; đối với tài liệu đã đủ điều kiện xác nhận, bên nhận thầu phải lập đầy đủ hồ sơ theo thỏa thuận và quy định áp dụng. Việc ghi nhận rõ phần tạm xác định giúp các bên bổ sung dữ liệu và tính khoản chênh lệch khi đủ căn cứ.

Khoản 4 Điều 29 Nghị định 210 quy định hồ sơ chủ yếu gồm biên bản nghiệm thu khối lượng thực tế; bảng tính đơn giá, giá đã điều chỉnh và giá trị công việc chưa có đơn giá nếu phát sinh; đề nghị thanh toán thể hiện giá trị hoàn thành, phần phát sinh, giảm trừ tiền tạm ứng, các khoản giảm trừ khác và giá trị đề nghị thanh toán sau khi bù trừ. Theo khoản 1 Điều 29, bên nhận thầu lập hồ sơ; đại diện bên giao thầu hoặc đại diện tư vấn, nếu có, và đại diện bên nhận thầu xác nhận. Khoản 14 Điều 29 cấm bên giao thầu cùng cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đặt ra yêu cầu về hồ sơ trái với thỏa thuận và Nghị định nhằm cản trở việc thanh toán.

Đối với dự án đầu tư công, dự án PPP, điểm l khoản 4 Điều 28 Nghị định 210 quy định thời hạn thanh toán tối đa 14 ngày làm việc kể từ ngày bên giao thầu nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo hợp đồng. Điểm m cùng khoản đặt ra ngoại lệ đối với dự án sử dụng vốn ODA, vốn vay của các tổ chức tín dụng nước ngoài: thời hạn thực hiện theo điều ước quốc tế và các bên thỏa thuận trên cơ sở điều ước quốc tế, quy trình thanh toán vốn. Khoản 5 Điều 28 quy định chung trách nhiệm trả lãi khi bên giao thầu chậm thanh toán. Lãi suất do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; nếu hợp đồng chưa có thỏa thuận về lãi suất thì áp dụng lãi suất quá hạn do ngân hàng thương mại nơi bên nhận thầu mở tài khoản thanh toán công bố cho từng thời kỳ chậm trả.

Ảnh hưởng của tạm ứng đến phần giá được điều chỉnh

Đối với dự án đầu tư công, dự án PPP, điểm l khoản 3 Điều 12 Nghị định 210 quy định phần giá hợp đồng bằng số tiền tạm ứng vượt mức tối thiểu thuộc phần giữ nguyên giá kể từ thời điểm tạm ứng, kể cả khi các bên tạm ứng nhiều lần. Khi áp dụng phương pháp Pₙ, các bên phản ánh phần giá giữ nguyên trong hệ số cố định theo Phụ lục. Theo điểm m khoản 3 Điều 12, các bên thu hồi dần tiền tạm ứng qua các lần thanh toán, thỏa thuận mức thu hồi từng lần và thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn, gồm tiền tạm ứng và thanh toán khối lượng hoàn thành, đạt 80% giá hợp đồng đã giao kết.

Ví dụ, hợp đồng thi công có giá trị 100 tỷ đồng thuộc mức tạm ứng tối thiểu 10% theo điểm i khoản 3 Điều 12. Nếu hai bên thỏa thuận tạm ứng 20%, phần vượt mức tối thiểu là 10 tỷ đồng và thuộc phạm vi loại khỏi điều chỉnh từ thời điểm tạm ứng. Đây là ví dụ về cách xác định phần vượt; các bên còn phải thực hiện quy định về mức tạm ứng, bảo lãnh, mục đích sử dụng và thu hồi tại Điều 12.

Thủ tục sửa đổi và thẩm quyền quyết định

Khi thay đổi nội dung hợp đồng, các bên lập văn bản sửa đổi trong thời gian hợp đồng có hiệu lực theo khoản 1 Điều 84 Luật Xây dựng. Đối với dự án đầu tư công, dự án PPP, khoản 4 Điều 22 Nghị định 210 yêu cầu bên đề nghị gửi văn bản nêu căn cứ và tác động; bên nhận đề nghị trả lời trong 07 ngày làm việc, ghi rõ lý do bằng văn bản nếu từ chối. Hai bên thương thảo và giao kết văn bản sửa đổi; khi thương thảo chưa đạt kết quả, bên giao thầu tổ chức thực hiện công việc theo pháp luật đấu thầu và pháp luật liên quan. Nếu việc sửa đổi đòi hỏi điều chỉnh chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế, chi phí đầu tư xây dựng, nhiệm vụ hoặc phương án khảo sát, nhiệm vụ thiết kế, giám sát hay nội dung liên quan, bên giao thầu hoàn thành thủ tục điều chỉnh trước khi giao kết văn bản sửa đổi.

Đối với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, điểm c khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng trao cho chủ đầu tư quyền xem xét, quyết định sửa đổi khi thời gian hợp đồng thay đổi nhưng vẫn trong thời gian thực hiện dự án đã được phê duyệt, kể cả phê duyệt điều chỉnh; hoặc khi giá hợp đồng sau sửa đổi vượt giá gói thầu, kể cả dự phòng, nhưng vẫn trong tổng mức đầu tư đã được phê duyệt, kể cả phê duyệt điều chỉnh. Khi lập hồ sơ, chủ đầu tư xác định rõ giới hạn đã phê duyệt, căn cứ sửa đổi và nội dung thuộc quyền quyết định của mình. Việc thanh toán giá trị điều chỉnh đã thỏa thuận và việc sửa đổi cam kết được xử lý theo từng căn cứ đã phân tích tại mục 3.

5 Phân biệt với hợp đồng theo đơn giá cố định

Hai hình thức cùng sử dụng khối lượng nghiệm thu làm căn cứ thanh toán. Sự khác biệt chủ yếu nằm ở cơ chế xử lý biến động đơn giá. Bảng dưới đây đối chiếu khoản 2 Điều 6, khoản 3 Điều 11, điểm d khoản 4 Điều 28, khoản 3 và khoản 4 Điều 29 Nghị định 210; việc lựa chọn hình thức giá còn tuân thủ khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều 64 Luật Đấu thầu đối với gói thầu thuộc phạm vi luật này. Trường hợp sửa đổi do bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản thực hiện theo Điều 13 và các điểm c, d khoản 2 Điều 84 Luật Xây dựng. Nội dung về phân bổ rủi ro trong bảng là nhận định rút ra từ cơ chế giá.

6 Kiến nghị khi soạn thảo và quản lý hợp đồng

Khi lập hồ sơ lựa chọn nhà thầu hoặc dự thảo hợp đồng, chủ đầu tư xác định pháp luật áp dụng, nguồn vốn, hình thức giá và phạm vi công việc được điều chỉnh. Chủ đầu tư ghi nhận kết quả trong hồ sơ mời thầu, điều kiện hợp đồng và bảng giá, trên cơ sở khoản 3 Điều 11, khoản 1 Điều 24 Nghị định 210 và pháp luật đấu thầu áp dụng cho gói thầu. Việc kiểm tra quy định chuyển tiếp phải hoàn thành trước khi quyết định đưa cơ chế giá mới vào hồ sơ.

Khi đàm phán, bên giao thầu và bên nhận thầu hoàn thiện bảng dữ liệu điều chỉnh, gồm tỷ trọng chi phí, phần giữ nguyên, nguồn giá, thời điểm gốc, kỳ tính và cách xử lý khi nguồn dữ liệu gián đoạn hoặc thay đổi năm gốc. Hai bên ghi rõ cách xác định đơn giá mới, thời điểm giá của công việc chậm tiến độ và thứ tự ưu tiên tài liệu theo khoản 5 Điều 82 Luật Xây dựng. Điều kiện hợp đồng hoặc phụ lục phải ghi rõ nguồn thay thế, cách chuyển đổi dữ liệu và chủ thể xác nhận; việc thay đổi phương pháp sau khi ký thực hiện theo thủ tục sửa đổi.

Trong quá trình thi công, bên nhận thầu lưu hồ sơ nghiệm thu, tiến độ thực tế, văn bản chấp thuận công việc phát sinh và dữ liệu giá sử dụng. Mỗi kỳ thanh toán, bên nhận thầu lập bảng tính tách giá trị theo đơn giá hợp đồng, phần điều chỉnh và các khoản giảm trừ; đại diện bên giao thầu hoặc tư vấn, nếu có, cùng đại diện bên nhận thầu xác nhận theo khoản 1 Điều 29 Nghị định 210. Nếu còn bất đồng, hai bên ghi rõ khoản đã thống nhất, khoản đang tranh luận, căn cứ và thời hạn phản hồi trong văn bản trao đổi.

Trước khi đề nghị tạm ứng vượt mức tối thiểu trong hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, bên nhận thầu tính ảnh hưởng của phần giá giữ nguyên đến dòng tiền và chi phí thực hiện. Hai bên ghi phương án tạm ứng, thu hồi và cách tính hệ số cố định trong hợp đồng, căn cứ khoản 3 Điều 12 và Phụ lục Nghị định 210. Khi điều kiện tạm ứng thay đổi, các bên xác định lại ảnh hưởng đến giá trị được điều chỉnh và lập hồ sơ theo thỏa thuận hợp đồng.

Khi xuất hiện biến động giá vượt khả năng dự báo, bên có lợi ích bị ảnh hưởng nên gửi thông báo và đề nghị xử lý theo cơ chế tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 210, kèm tài liệu về biến động, khối lượng bị ảnh hưởng, thiệt hại và biện pháp đã áp dụng. Nếu đề nghị dựa trên hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên này lập hồ sơ chứng minh các điều kiện tại khoản 1 Điều 420 Bộ luật Dân sự; hai bên ghi kết quả thương thảo và phương án xử lý bằng văn bản.

Trước khi sửa đổi nội dung đã ký hoặc xử lý giá trị vượt giá gói thầu, chủ đầu tư kiểm tra phạm vi thẩm quyền, tổng mức đầu tư, thời gian thực hiện dự án và chế độ pháp luật áp dụng. Chủ đầu tư ghi căn cứ chấp thuận trong hồ sơ, tổ chức thủ tục điều chỉnh dự án nếu phát sinh và cùng bên nhận thầu lập văn bản sửa đổi khi thuộc trường hợp phải sửa đổi theo Điều 84 Luật Xây dựng, Điều 22 Nghị định 210 hoặc pháp luật đấu thầu áp dụng cho hợp đồng.

7 Kết luận

Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh xác lập phương pháp phân bổ hậu quả của biến động giá thông qua thỏa thuận có căn cứ pháp luật. Giá trị điều chỉnh và nghĩa vụ thanh toán phụ thuộc vào phạm vi công việc, dữ liệu, công thức, khối lượng nghiệm thu và hồ sơ chứng minh. Khi xác định đúng pháp luật áp dụng theo thời điểm giao kết, thống nhất cơ chế giá ngay từ hồ sơ lựa chọn nhà thầu và thực hiện đúng thủ tục quản lý thay đổi, bên giao thầu và bên nhận thầu có cơ sở kiểm soát chi phí, thanh toán đúng hạn và xử lý bất đồng về giá.

Văn bản pháp luật viện dẫn

1. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025; các quy định sử dụng trong bài có hiệu lực từ ngày 01/7/2026: Điều 4, Điều 13, Điều 82, Điều 84, Điều 87 và khoản 7 Điều 95. Nguồn: Cổng thông tin điện tử Chính phủ. Bản luật chính thức

2. Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 ngày 23/6/2023, đã được sửa đổi, bổ sung bởi các Luật số 57/2024/QH15, 90/2025/QH15, 116/2025/QH15, 133/2025/QH15 và 142/2025/QH15. Các quy định viện dẫn: Điều 39, Điều 64, Điều 66, Điều 67 và Điều 70; khoản 4 Điều 70 được sửa đổi tại khoản 37 Điều 1 Luật số 90/2025/QH15. Nguồn: Cổng thông tin điện tử Chính phủ. Luật số 22/2023/QH15 Luật số 90/2025/QH15

3. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017: Điều 420 về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Nguồn: Cổng thông tin điện tử Chính phủ. Bản bộ luật chính thức

4. Nghị định số 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026: khoản 2 Điều 1, Điều 2, điểm g khoản 1 Điều 5, điểm g khoản 2 Điều 6, khoản 7 Điều 12 và khoản 1 Điều 15. Nguồn: Cổng thông tin điện tử Chính phủ. Bản nghị định chính thức

5. Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026: các Điều 2, 6, 11, 12, 18, 22, 23, 24, 28, 29, 32, 33 và Phụ lục. Nguồn: Cổng thông tin điện tử Chính phủ. Toàn văn nghị định và Phụ lục trên Luật Xây dựng

6. Nghị định số 214/2025/NĐ-CP ngày 04/8/2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu, có hiệu lực từ ngày 04/8/2025, đã được sửa đổi, bổ sung bởi các Nghị định số 165/2026/NĐ-CP, 170/2026/NĐ-CP và 349/2026/NĐ-CP: khoản 2 Điều 115 và khoản 3 Điều 120. Nguồn: Cổng thông tin điện tử Chính phủ. Bản nghị định chính thức Nghị định số 349/2026/NĐ-CP

Trang chủ Hợp đồng Xây dựng