Điểm a khoản 2 Điều 84 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 cho phép các bên thỏa thuận sửa đổi hợp đồng khi Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật và sự thay đổi tác động trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng. Quan hệ giữa quy định mới và nghĩa vụ đang thực hiện là căn cứ của yêu cầu điều chỉnh.
Bên đề nghị phải xác định văn bản mới, ngày có hiệu lực, nghĩa vụ hoặc chi phí thay đổi, phần công việc chịu ảnh hưởng và điều khoản phân bổ rủi ro pháp luật. Giá trị đề nghị điều chỉnh phải phản ánh tác động có chứng cứ đối với phần công việc đó. Văn bản mới chỉ điều chỉnh lĩnh vực khác với nghĩa vụ đang thực hiện thì thiếu căn cứ để yêu cầu tăng giá vì sự thay đổi này.
Khi viện dẫn hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo khoản 2, khoản 3 Điều 13 Luật Xây dựng, bên đề nghị còn phải chứng minh đủ năm điều kiện tại khoản 1 Điều 420 Bộ luật Dân sự. Cụ thể, hoàn cảnh thay đổi do nguyên nhân khách quan sau khi giao kết; các bên không thể lường trước lúc ký; nếu biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc có nội dung hoàn toàn khác; tiếp tục thực hiện nguyên trạng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên; và bên bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép mà vẫn không thể ngăn chặn hoặc giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích của mình. Các bên thương lượng sửa đổi theo Điều 22 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP; trong thời gian thương lượng, nghĩa vụ hợp đồng vẫn tiếp tục, trừ thỏa thuận khác theo khoản 4 Điều 420.
Đối với dự án đầu tư công, PPP, nếu nội dung sửa đổi kéo theo việc điều chỉnh quyết định, thiết kế hoặc chi phí thuộc thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư hoàn thành các thủ tục đó trước khi ký văn bản sửa đổi hợp đồng.
Các quy định trên áp dụng cho hợp đồng thuộc chế độ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định số 210/2026/NĐ-CP. Theo khoản 7 Điều 95 của Luật, hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13; trường hợp xảy ra bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì được áp dụng Luật năm 2025. Điều 33 của Nghị định giữ chế độ cũ đối với hợp đồng đầu tư công, PPP đang thực hiện, trừ ngoại lệ nêu trên; với dự án khác, các bên có thể thỏa thuận áp dụng Nghị định phù hợp pháp luật, còn khi không đạt thỏa thuận thì áp dụng pháp luật tại thời điểm giao kết.
Căn cứ pháp luật
Điểm a khoản 2, khoản 3 Điều 84; khoản 2, 3 Điều 13 Luật Xây dựng 135/2025/QH15; Điều 22 Nghị định 210/2026/NĐ-CP; Điều 420 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13.
Khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; Điều 33 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP về chuyển tiếp.