Các điều 22–24 và Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP điều chỉnh việc sửa đổi, xác định giá và thanh toán hợp đồng theo phạm vi từng quy định. Khi đơn giá cuối cùng chưa thống nhất, các bên có thể thương lượng cơ chế tạm tính trong giới hạn pháp luật và hợp đồng cho phép. Cơ chế đó phải xác định căn cứ tạm tính, tỷ lệ tạm trả, cách chốt giá và nghĩa vụ điều chỉnh cả phần tăng lẫn phần giảm. [N02]
Các quy định về hợp đồng của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP được áp dụng theo thời điểm giao kết và điều khoản chuyển tiếp tại khoản 7 Điều 95 của Luật và Điều 33 của Nghị định. Hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 tiếp tục được xử lý theo nhánh chuyển tiếp tương ứng; ngày phát sinh yêu cầu thanh toán hoặc tranh chấp không tự chuyển hợp đồng sang toàn bộ chế độ mới. Quy định dành riêng cho dự án đầu tư công, PPP được giới hạn theo từng điều khoản; điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật còn dẫn chiếu các quy định đối với dự án đầu tư công tại Luật cho dự án sử dụng kinh phí chi thường xuyên và nguồn vốn ngân sách nhà nước khác ngoài phạm vi pháp luật về đầu tư công, chứ không mở rộng toàn bộ Nghị định 210. [N01] [N02]
Giả định các bên thống nhất 100 đơn vị công việc, đơn giá tạm 2 triệu đồng mỗi đơn vị và tỷ lệ tạm trả 80%. Khi đơn giá cuối cùng được xác định là 2,2 triệu đồng, giá trị công việc là 220 triệu đồng; sau khoản tạm trả 160 triệu đồng, số còn phải trả là 60 triệu đồng. Các phép tính sử dụng cùng cơ sở thuế và chưa xét khoản giảm trừ khác. Điều khoản phải thể hiện rõ quan hệ giữa giá tạm, tỷ lệ trả và việc điều chỉnh sau khi chốt giá.
1. Căn cứ sử dụng đơn giá tạm tính
Khoản 1 Điều 84 Luật Xây dựng yêu cầu sửa đổi hợp đồng bằng văn bản trong thời gian hợp đồng có hiệu lực. Khoản 3 quy định giới hạn riêng với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, PPP. Vì vậy, trước khi bàn đơn giá tạm, người soạn phải xác định công việc thuộc phạm vi được thay đổi, người quyết định có quyền và các thủ tục phê duyệt đã hoàn thành đến đâu. [N01]
Trước khi sử dụng giá tạm, hồ sơ phải xác định người yêu cầu phát sinh, phạm vi được chấp thuận và điều kiện cho phép triển khai. Nếu thiết kế còn chờ phê duyệt, văn bản giá phải ghi đúng trạng thái này. Nếu công việc đã đủ điều kiện thực hiện nhưng còn thiếu đầu vào định giá, thỏa thuận phải chỉ rõ đầu vào và căn cứ cho phép xử lý tạm để tránh vượt quá giới hạn sửa đổi của dự án.
Điểm k khoản 4 Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP yêu cầu thanh toán công việc phát sinh ngoài hợp đồng chưa có đơn giá theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc thỏa thuận bổ sung trước khi thực hiện. Khi áp dụng trong dự án đầu tư công, PPP, các bên còn phải tuân thủ quy định tại các điều 22–24 và thẩm quyền phê duyệt. Thỏa thuận đơn giá tạm tính phải đặt trong các điều kiện đó. Nó phải có căn cứ xác định giá và cơ chế chốt giá mà pháp luật, hợp đồng cho phép, cùng nội dung giao thực hiện đã được chấp thuận. [N02]
2. Thành phần giá và tỷ lệ tạm thanh toán
Điều 24 Nghị định 210 quy định cơ chế điều chỉnh đơn giá, giá theo loại hợp đồng và phạm vi áp dụng. Để giá tạm có thể kiểm tra, bảng kèm theo phải nêu công việc, đơn vị tính, khối lượng, vật liệu, nhân công, máy và các thành phần chi phí được tính. Các bên còn phải xác định cơ sở thuế và những khoản đã nằm trong giá hợp đồng ban đầu. [N02]
Tình huống giả định sử dụng mức 2 triệu đồng trên cơ sở giá của công việc gần giống, có điều chỉnh theo đầu vào mà các bên đã thống nhất làm căn cứ tạm tính. Nếu các bên chỉ chọn một con số để cấp vốn, văn bản phải xác định rõ đó là khoản tạm thanh toán và phương pháp xác định giá cuối. Sự phân biệt này giúp xử lý trường hợp giá cuối thấp hơn khoản tiền đã nhận.
Nhà thầu cung cấp tài liệu chi phí trong phạm vi đã thỏa thuận. Chủ đầu tư hoặc bên giao thầu kiểm tra phần trùng với nghĩa vụ cũ, khối lượng sử dụng và cách tính chi phí chung. Nếu một thành phần còn tranh luận, bảng nêu riêng ý kiến mỗi bên và người có quyền quyết định. Một bảng rõ thành phần giúp giảm tranh luận về toàn bộ đơn giá khi thực tế chỉ một yếu tố chưa thống nhất.
3. Số tiền phải trả thêm khi chốt giá
Điều 280 Bộ luật Dân sự năm 2015 điều chỉnh thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nội dung nghĩa vụ phải theo thỏa thuận có hiệu lực. Với 100 đơn vị nhân giá tạm 2 triệu đồng, giá trị tạm là 200 triệu đồng. Tỷ lệ trả 80% tạo khoản nhận 160 triệu đồng, còn 40 triệu đồng của giá trị tạm chưa trả. [N04]
Khi giá cuối là 2,2 triệu đồng, tổng giá trị trở thành 220 triệu đồng. Phần 60 triệu đồng còn phải thanh toán gồm 40 triệu đồng chưa trả theo tỷ lệ và 20 triệu đồng tăng do đơn giá cuối. Việc tách hai phần giúp xác định ngày đến hạn của từng khoản theo hợp đồng. Nếu một phần đã đến hạn trước, các bên phải phân tích trách nhiệm chậm trả theo mốc riêng của phần ấy.
|
Bước tính giả định |
Công thức |
Kết quả |
|---|---|---|
|
Giá trị tạm |
100 × 2.000.000 đồng |
200.000.000 đồng |
|
Khoản tạm trả |
200.000.000 × 80% |
160.000.000 đồng |
|
Giá trị cuối |
100 × 2.200.000 đồng |
220.000.000 đồng |
|
Khoản còn phải trả |
220.000.000 − 160.000.000 |
60.000.000 đồng |
Bảng giả định 100 đơn vị đã đạt điều kiện về khối lượng, tỷ lệ tạm trả là 80%, các giá đều cùng cách xử lý thuế và chưa có thu hồi tạm ứng hay khoản giảm trừ khác. Theo đó, 160 triệu đồng là khoản đã trả; với giá cuối 220 triệu đồng, số phải trả thêm là 60 triệu đồng. Tỷ lệ 80% phục vụ ví dụ thỏa thuận. Số đến hạn thực tế phải xác định theo điều khoản thanh toán, hồ sơ và những khoản điều chỉnh có căn cứ.
4. Giảm giá trị thanh toán và thu hồi khoản trả thừa
Các điều 398 và 401 Bộ luật Dân sự cho phép các bên xác định cơ chế sửa số tiền theo kết quả định giá đã giao kết. Nếu giá cuối là 1,8 triệu đồng, tổng giá trị 180 triệu đồng, phần còn trả sau khoản 160 triệu đồng là 20 triệu đồng. Nếu giá cuối chỉ là 1,5 triệu đồng, tổng giá trị 150 triệu đồng, khoản đã nhận vượt 10 triệu đồng. [N04]
Khi giá cuối cùng của chính khối lượng đã tạm thanh toán thấp hơn số đã trả, khoản chênh lệch được xử lý theo cơ chế điều chỉnh của thỏa thuận tạm tính. Trường hợp một bên muốn dùng khoản hoàn trả đó để bù trừ với nghĩa vụ độc lập khác, các điều 378, 379 Bộ luật Dân sự đặt ra điều kiện riêng, gồm việc khoản nghĩa vụ có đang tranh chấp hay không. Hồ sơ phải ghi rõ căn cứ giảm giá trị kỳ thanh toán hoặc căn cứ bù trừ để người thực hiện xác định đúng cách cập nhật số dư. [N04]
Nhà thầu có quyền yêu cầu giải thích dữ liệu dẫn đến giá cuối thấp hơn. Bên giao thầu có quyền yêu cầu hoàn phần trả vượt theo thỏa thuận và căn cứ đã xác định. Cơ chế phản hồi phải có hạn và hồ sơ để tránh tình trạng giá cuối chỉ xuất hiện trong một bảng do một bên tự lập, trong khi phương pháp xác định chưa từng được thống nhất.
5. Thời hạn, thẩm quyền và hồ sơ xác định giá cuối
Điều 84 Luật Xây dựng yêu cầu sửa đổi bằng văn bản; các điều 141–143 Bộ luật Dân sự chi phối quyền đại diện. Thỏa thuận tạm cần xác định người phê duyệt giá cuối, hồ sơ nhà thầu nộp, thời hạn kiểm tra và cơ chế giải quyết nếu còn bất đồng. Một thời hạn chung mà thiếu người chịu trách nhiệm thường khó tạo kết quả định giá có thể thực hiện. [N01] [N04]
Nếu các bên thống nhất chốt trong mười ngày làm việc từ khi nhận đủ hồ sơ, hợp đồng phải định nghĩa danh mục đủ và cách phản hồi thiếu sót. Phần đã được xác nhận có thể được thanh toán theo cơ chế đã ký; phần đang bất đồng đưa vào trình tự thương lượng, chuyên gia hoặc giải quyết tranh chấp nếu có căn cứ. Thỏa thuận phải ghi rõ quyền và số tiền vẫn tồn tại trong thời gian chờ.
Về tiến độ, việc dùng giá tạm chưa giải quyết quyền gia hạn hoặc chi phí kéo dài. Nếu công việc phát sinh ảnh hưởng thời gian, phụ lục phải có phần đánh giá theo Điều 25 Nghị định 210 và cơ chế hợp đồng. Bảng giá cũng phải tránh tính lặp chi phí thời gian đã được yêu cầu ở hồ sơ khác. [N02]
6. Mẫu điều khoản về đơn giá tạm tính và thanh toán chênh lệch
Mẫu tự soạn — Thỏa thuận xác định giá tạm cho công việc phát sinh
Các bên thống nhất công việc […] [tên, vị trí, phạm vi] được thực hiện theo […] [lệnh, văn bản chấp thuận và phê duyệt]. Căn cứ cho phép áp dụng cơ chế tạm tính trong trường hợp này là […] [điều khoản và quy định]. Khối lượng dùng để thanh toán được xác định theo […] [phương pháp đo và hồ sơ nghiệm thu].
Đơn giá tạm là […] [số tiền/đơn vị], theo cơ sở thuế […] [đã gồm hoặc chưa gồm thuế]. Thành phần giá và các khoản đã bao gồm được liệt kê tại […] [bảng giá]. Tỷ lệ tạm thanh toán là […] [tỷ lệ], áp dụng cho phần khối lượng […] [điều kiện được tạm trả]. Hồ sơ và ngày đến hạn trả phần tạm được xác định tại […] [điều khoản].
Đơn giá cuối được xác định bằng […] [phương pháp, dữ liệu và nguyên tắc xử lý phần tranh luận]. Bên nhận thầu nộp […] [danh mục hồ sơ] trước […] [ngày]; bên giao thầu phản hồi trong […] [số ngày làm việc] kể từ khi nhận đủ. Người có quyền xác nhận là […] [người, căn cứ đại diện].
Khi giá cuối có hiệu lực, các bên tính lại giá trị theo khối lượng được chấp thuận và ghi trừ tiền thực nhận. Phần trả thiếu được thanh toán trong […] [thời hạn]. Phần trả vượt được hoàn hoặc ghi giảm theo […] [cơ chế, kỳ và điều kiện đã thống nhất]. Các khoản lãi được xác định riêng theo ngày đến hạn của từng nghĩa vụ và căn cứ áp dụng.
Việc xác định giá tạm chỉ giải quyết các nội dung ghi trong văn bản này. Yêu cầu về thời gian, bảo hành, công việc khác và các khoản bảo lưu được trình bày tại […] [danh mục]. Trường hợp còn bất đồng, các bên thực hiện trình tự […] [điều khoản giải quyết], đồng thời thanh toán phần đã đủ điều kiện theo thỏa thuận có hiệu lực.
Trước khi ký mẫu, các bên xác nhận phương pháp định giá cuối, hồ sơ và thời hạn chốt giá, khoản trả trước cùng cách xử lý tiền trả thừa. Với công việc phát sinh thuộc điểm k khoản 4 Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, thỏa thuận trong hợp đồng hoặc thỏa thuận bổ sung phải được xác lập trước khi thực hiện theo điều khoản này. Những phê duyệt cần thiết về khối lượng, giá và giao việc phải hoàn tất theo quy định áp dụng. [N02]
7. Quyền và nghĩa vụ khi quyết toán chênh lệch
Cơ chế tạm tính chỉ giải quyết nhu cầu trả tiền trong lúc các bên tiếp tục xác định giá cuối. Với dữ kiện của bài, khoản đã trả 160 triệu đồng dẫn đến ba kết quả: trả thêm 60 triệu đồng khi giá cuối là 220 triệu đồng; trả thêm 20 triệu đồng khi giá cuối là 180 triệu đồng; thu hồi 10 triệu đồng khi giá cuối là 150 triệu đồng. Mỗi kết quả phải gắn với ngày đến hạn, chứng từ xác nhận và cách phân bổ đã thỏa thuận để có thể thực hiện.
Bộ phận hợp đồng xác nhận phương pháp và thời hạn chốt giá; ban dự án cung cấp hồ sơ khối lượng; kế toán cập nhật từng lần tạm trả và phần chênh lệch. Người có quyền phê duyệt quyết định giá trong giới hạn pháp luật áp dụng cho dự án. Nếu các bên chưa thống nhất đúng hạn, hồ sơ chuyển sang cơ chế giải quyết đã thỏa thuận, đồng thời giữ chứng cứ và các thời hạn thông báo liên quan.
Nguồn pháp luật của bài
[N01] Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, ngày 10/12/2025. Bản ký của Quốc hội
[N02] Nghị định 210/2026/NĐ-CP, ngày 15/6/2026, về hợp đồng xây dựng. Bản ký của Chính phủ
[N04] Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015. Toàn văn trên Cơ sở dữ liệu pháp luật