Thiên tai và dịch bệnh thuộc nhóm sự kiện được liệt kê tại khoản 1 Điều 13 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Tuy nhiên, khoản 3 Điều này yêu cầu sự kiện phải đáp ứng điều kiện bất khả kháng của pháp luật dân sự. Theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự, đó phải là sự kiện xảy ra khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép. Vì vậy, bên yêu cầu sửa đổi phải chứng minh đủ các điều kiện này và chỉ ra nghĩa vụ hợp đồng bị sự kiện cản trở.
Khi đủ điều kiện, điểm c khoản 2 Điều 84 Luật Xây dựng cho phép các bên thỏa thuận sửa đổi hợp đồng. Nội dung sửa đổi gồm thời gian, khối lượng, phương án thực hiện và chi phí thuộc phạm vi chịu ảnh hưởng, theo cơ chế phân bổ rủi ro mà các bên đã thỏa thuận.
Nhà thầu gửi thông báo kèm tài liệu về thiên tai hoặc dịch bệnh, nhật ký công trường, thời gian bị cản trở, biện pháp giảm thiểu và đề nghị điều chỉnh. Chủ đầu tư xem xét hồ sơ để xác định phần công việc bị ảnh hưởng, trách nhiệm của mỗi bên và nội dung chấp thuận.
Kết quả thương lượng được ghi nhận trong văn bản sửa đổi. Đối với dự án đầu tư công, PPP, khoản 4 Điều 22 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP yêu cầu bên nhận đề nghị trả lời trong 07 ngày làm việc; nếu từ chối thì phải thông báo bằng văn bản và nêu lý do. Các bên thương thảo, ký văn bản sửa đổi sau khi hoàn thành những điều chỉnh về chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế hoặc chi phí đầu tư mà việc sửa đổi làm phát sinh. Theo điểm d khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng, chủ đầu tư quyết định sửa đổi do bất khả kháng trên nguyên tắc giữ nguyên mục tiêu, quy mô đầu tư, trong tổng mức đầu tư đã được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh, bảo đảm hiệu quả đầu tư và tránh thất thoát, lãng phí.
Các quy định trên áp dụng cho hợp đồng thuộc chế độ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định số 210/2026/NĐ-CP. Theo khoản 7 Điều 95 của Luật, hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13; trường hợp xảy ra bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì được áp dụng Luật năm 2025. Điều 33 của Nghị định giữ chế độ cũ đối với hợp đồng đầu tư công, PPP đang thực hiện, trừ ngoại lệ nêu trên; với dự án khác, các bên có thể thỏa thuận áp dụng Nghị định phù hợp pháp luật, còn khi không đạt thỏa thuận thì áp dụng pháp luật tại thời điểm giao kết.
Căn cứ pháp luật
Khoản 1, 3 Điều 13; điểm c khoản 2, khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng 135/2025/QH15; Điều 18, 22 Nghị định 210/2026/NĐ-CP; khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13.
Khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; Điều 33 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP về chuyển tiếp.