Theo khoản 4 Điều 81 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận. Đối với hợp đồng được công chứng, thời điểm có hiệu lực thực hiện theo pháp luật về công chứng.
Các bên được thỏa thuận điều kiện bắt đầu hiệu lực, chẳng hạn việc nộp bảo đảm thực hiện hợp đồng, trong giới hạn pháp luật áp dụng. Khi sử dụng điều kiện này, hợp đồng cần xác định sự kiện làm phát sinh hiệu lực và cách ghi nhận thời điểm đáp ứng. Ngày ký hợp đồng, ngày phát sinh hiệu lực và ngày bắt đầu thi công vì vậy có thể là những mốc khác nhau.
Khoản 1 Điều 81 yêu cầu hợp đồng đáp ứng điều kiện hiệu lực của giao dịch dân sự và yêu cầu về năng lực hoạt động xây dựng. Theo đó, hồ sơ giao kết phải thể hiện thẩm quyền người ký, sự tự nguyện, nội dung hợp pháp, hình thức bằng văn bản và năng lực cần thiết của nhà thầu.
Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ đã cam kết. Mốc này phải được ghi thống nhất với điều kiện tạm ứng và triển khai công việc. Riêng hợp đồng thuộc Luật Đấu thầu mà nhà thầu phải thực hiện bảo đảm, khoản 3 Điều 68 yêu cầu hoàn thành biện pháp bảo đảm trước hoặc cùng thời điểm hợp đồng có hiệu lực; các bên không thể đặt thời hạn nộp bảo đảm sau mốc đó.
Các quy định trên áp dụng cho hợp đồng thuộc chế độ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định số 210/2026/NĐ-CP. Theo khoản 7 Điều 95 của Luật, hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13; trường hợp xảy ra bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì được áp dụng Luật năm 2025. Điều 33 của Nghị định giữ chế độ cũ đối với hợp đồng đầu tư công, PPP đang thực hiện, trừ ngoại lệ nêu trên; với dự án khác, các bên có thể thỏa thuận áp dụng Nghị định phù hợp pháp luật, còn khi không đạt thỏa thuận thì áp dụng pháp luật tại thời điểm giao kết.
Căn cứ pháp luật
Khoản 1, 4 Điều 81; khoản 1 Điều 80 Luật Xây dựng 135/2025/QH15; Điều 117, 120 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13.
Khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; Điều 33 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP về chuyển tiếp.
Khoản 3 Điều 68 Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15, trong hệ thống Luật đã được sửa đổi bởi Luật số 57/2024/QH15 và Luật số 90/2025/QH15; khoản 36 Điều 1 Luật số 90 chỉ sửa điểm c khoản 2 Điều 68, giữ nguyên khoản 3.