Khoản 1 và khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ghi nhận việc xác định bồi thường theo thiệt hại thực tế và các mức thiệt hại định trước gắn với nghĩa vụ, mức độ vi phạm. Các bên vì vậy được thỏa thuận trước mức thiệt hại cho hành vi chậm hoàn thành, chậm bàn giao hoặc vi phạm nghĩa vụ đã xác định.
Điều khoản phải thể hiện nghĩa vụ được bảo vệ, điều kiện phát sinh trách nhiệm, mức tiền hoặc công thức tính, thời gian tính, giới hạn và quan hệ với các khoản bồi thường khác. Khi yêu cầu thanh toán, bên bị vi phạm chứng minh hiệu lực, phạm vi của thỏa thuận, hành vi và mức độ vi phạm, cùng các điều kiện áp dụng. Cơ chế định trước được sử dụng để lượng hóa khoản bồi thường trên cơ sở trách nhiệm đã phát sinh. Đối với phần yêu cầu theo thiệt hại thực tế, bên yêu cầu chứng minh tổn thất và quan hệ nhân quả theo Điều 360, 361 và 419 Bộ luật Dân sự.
Các bên cần xác định tiền phạt và tiền bồi thường theo mục đích, nội dung, điều kiện áp dụng của từng điều khoản. Khi sử dụng thuật ngữ Liquidated Damages, hợp đồng nên giải thích cơ chế tính và luật điều chỉnh. Bên yêu cầu khấu trừ phần tổn thất đã được bồi thường khi tính khoản yêu cầu khác để tránh thu hai lần cho cùng thiệt hại.
Đối với công trình xây dựng tại dự án đầu tư công, PPP, trần 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm tại khoản 3 Điều 86 áp dụng cho tiền phạt hợp đồng. Theo điểm c khoản 1 Điều 17 Luật Xây dựng, dự án sử dụng chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước hoặc vốn ngân sách nhà nước khác ngoài phạm vi pháp luật đầu tư công cũng thực hiện quy định dành cho dự án đầu tư công tại Luật này; vì vậy, giới hạn tiền phạt nêu trên còn áp dụng cho công trình thuộc nhóm dự án này. Khoản bồi thường thiệt hại định trước được xem xét theo khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng; tên gọi Liquidated Damages không đủ để chuyển một khoản phạt thành khoản bồi thường. Khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ bị vi phạm, điều kiện phát sinh và chức năng của khoản tiền để áp dụng quy định tương ứng.
Các quy định của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định số 210/2026/NĐ-CP nêu trong bài được trình bày cho hợp đồng thuộc chế độ pháp luật mới. Theo khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng, hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và được áp dụng Luật năm 2025 khi xảy ra bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản; việc áp dụng Nghị định số 210 cho hợp đồng đang thực hiện còn tuân theo Điều 33 của Nghị định.
Căn cứ pháp luật
Khoản 1–3 Điều 86; khoản 2 Điều 4 Luật Xây dựng 135/2025/QH15; Điều 360, 361, 362, 418 và 419 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13.
Khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Điều 33 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP về chuyển tiếp.
Căn cứ phạm vi dự án. Điểm c khoản 1 Điều 17 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.